Liquider une SCI

Si vous êtes associé d’une société civile immobilière, vous pourriez un jour être confronté à la liquidation de cette dernière. En présence de plusieurs associés et d’un investissement immobilier conséquent, il n’est jamais facile de gérer une période de liquidation, en particulier car les règles qui la régissent sont assez obscures.Afin d’expliquer au mieux la procédure de liquidation de la SCI, il est nécessaire de revenir un court instant sur ses modalités de création. En effet, la liquidation correspond à l’inverse des démarches que vous avez effectuées au moment de monter une sci.

Comment est constituée une société civile immobilière ?

Il est parfaitement vain de vouloir liquider une SCI sans bien comprendre la manière dont est composée une telle société. Véritable personne morale, la SCI obéit à ses statuts, lesquels ont été rédigés par les associés, par un notaire ou un avocat, ou encore par une agence juridique dans le cadre d’un kit création de société.

Les statuts précisent de nombreux éléments propres à la société, notamment l’identité des associés, la dénomination sociale de la SCI, son objet social, la durée de la société, l’organisation de la gérance et le montant du capital social.

Le cas particulier du capital social de la SCI

Le capital social de la SCI est composé des différents apports réalisés par les associés. Ces derniers peuvent être des apports en numéraire, auquel cas les associés déposent une certaine somme d’argent sur le compte de la société, en contrepartie de laquelle ils se voient remettre un certain nombre de parts sociales.

Dans le même esprit, les apports en nature correspondent à l’apport d’un bien mobilier ou immobilier au profit de la SCI. Un associé entrant peut ainsi mettre un immeuble (un terrain, une maison, un appartement…) à la disposition de la société, mais également un véhicule, du matériel… Dans certaines conditions, l’apport est évalué par un Commissaire aux apports, afin que l’associé puisse bénéficier du nombre de parts sociales correspondant à cette valeur.

Enfin, les associés peuvent également se voir remettre des parts sociales en vertu d’un apport en industrie, mais ce type d’apport n’est pas comptabilisé dans le capital social de l’entreprise.

 

Pourquoi liquider une SCI ?

Une fois ces quelques rappels énoncés, il est nécessaire de se demander pourquoi liquider une SCI. La raison la plus évidente consiste à penser que la durée de la société est atteinte, et que cette dernière n’a pas été prorogée par les associés réunis en Assemblée générale extraordinaire. Une telle assemblée est en effet nécessaire car la prorogation de la durée de la société, au maximum égale à 99 ans, entraîne une modification des statuts relevant par conséquent de la compétence de l’AGE.

En outre, la dissolution liquidation de la société peut intervenir en cas de mésentente entre les associés, ou d’un commun accord si ces derniers décident de renoncer à la mise en commun d’un bien immobilier. Les associés peuvent, en outre, simplement souhaiter récupérer leurs apports pour mener à bien un autre projet.

Comment liquider une SCI : la liquidation du passif de la société

La société civile immobilière dispose de la personnalité morale et d’un patrimoine qui lui est propre. Ce dernier est composé de son compte bancaire, mais aussi des différents immeubles qui ont été achetés par elle, grâce à l’action de son gérant.

Afin de liquider la société, il est nécessaire, dans un premier temps, de rendre tous les actifs matériels fongibles, afin de pouvoir en distribuer la quote-part due à chaque associés. Les immeubles de la société devront ainsi être vendus afin d’obtenir des liquidités réparties sur le compte bancaire de la société.

Une fois l’ensemble du patrimoine de la société liquidé, ce dernier est réparti entre les différents associés proportionnellement à leur participation dans le capital social.

Les associés récupèrent par ailleurs chacun l’apport qu’ils ont effectué au bénéfice de la société.

Attention au cas de l’apport d’un bien immeuble à la société

Le cas d’un apport en nature peut poser des difficultés de compréhension dans le cadre de la SCI. L’associé qui apporte le bénéfice d’un immeuble peut en demander la restitution au titre de sa part dans le capital social. Si la SCI n’a pas de dettes, cette opération pourra être réalisée.

En revanche, si la responsabilité de l’associé est engagée pour une quelconque raison, il ne pourra récupérer le bien immobilier qu’à la condition de payer sa part des pertes dans le cadre de la société. S’il ne paie pas, l’immeuble devra lui aussi être liquidé et l’associé remboursé à concurrence de sa responsabilité.