Créer une sci

Les dernières réformes n’ont pas modifié le statut juridique de la société civile immobilière, qui reste la personne morale n°1 en France pour créer et protéger efficacement un patrimoine immobilier. Si sur le principe, la plupart des propriétaires ont une idée de ce qu’est une sci, peu d’entre eux savent réellement à quel point il est facile d’y accéder et quels sont les avantages que la création d’une sci leur apporterait pour réaliser une optimisation fiscale sur un investissement immobilier.

Monter une sci comporte de nombreux avantages pour les propriétaires

La création d’une société civile immobilière est avantageuse pour quiconque veut investir dans l’immobilier (acheter une maison ou un appartement) ou bien gérer d’une manière efficace un patrimoine en commun avec plusieurs personnes.

Par principe, la sci est propriétaire des immeubles qui en sont l’objet. La personne physique qui est associée de la sci ne possède qu’un certain nombre de parts sociales correspondant au montant de son apport. De fait, lors d’une cession d’un immeuble ou d’une succession (en cas de décès), seules les parts sociales correspondantes sont à céder, ce qui permet de protéger le conjoint survivant quelle que soit votre régime matrimonial. La présence d’une societe civile immobiliere rend la vente d’un immeuble  et sa donation beaucoup moins contraignantes.

Comment créer une sci rapidement

Pour créer une sci rapidement, il est d’abord nécessaire d’en rédiger les statuts en respectant le formalisme légal. Ces derniers devront préciser, en outre, la raison sociale de la société (sa dénomination sociale), l’adresse de son siège social (domiciliation), le nom des associés et leurs apports, le montant du capital social (s’il s’agit d’un capital fixe, ou une fourchette s’il s’agit d’une sci à capital variable), la durée de la société (inférieure à 99 ans), l’identification du gérant et l’objet social.

Si les statuts de la sci sont rédigés par une agence juridique, un avocat ou un particulier, on dira qu’ils sont rédigés sous seing privé. En revanche, si les associés ont recours à un acte notarié, les statuts rédigés par le notaire le seront en la forme d’un acte authentique.

Les statuts devront être déposés au Service des Impôts des entreprises (SIE) afin d’être enregistrés auprès de l’administration fiscale, ainsi qu’au greffe du tribunal de commerce afin d’immatriculer la sci au registre du commerce et des sociétés (rcs). Le formulaire Cerfa (remis par le greffe ou le Centre de formalité des entreprises, le Cfe) doit être déposé complet et accompagné de toutes les pièces justificatives demandées.

Une fois l’avis d’immatriculation publié dans un journal d annonces légales, la société dispose de la personnalité morale et peut effectuer des actes juridiques.

Précision concernant l’apport effectué par les associés dans le capital social

Que la Sci bénéficie d’un capital fixe ou d’un capital variable, les apports effectués par les associés peuvent être de trois types. Tout d’abord, les apports en numéraire correspondent à une somme liquide versée chez un notaire ou à la Caisse des dépôts et consignations, puis reversés sur le compte courant de la société une fois la sci immatriculée.

Les apports en nature et les apports en industrie correspondent à des biens que les associés fournissent à la sci, ou à des services qu’ils rendent à cette dernière dans l’intérêt social. Ces apports sont évalués en argent par un Commissaire aux apports afin que les associés se voient attribuer un nombre de parts sociales proportionnel à la valeur de leur apport.

Les différentes utilisations d’une sci

La sci doit comprendre plusieurs associés (au moins deux, issus de la même famille ou non), et peut avoir plusieurs objets sociaux. Ainsi, la sci familiale aura pour objet de gérer un bien abritant une famille et d’en faciliter la transmission aux enfants au moment de la succession.

La sci de construction vente permet d’acheter un terrain nu et d’y construire un immeuble dans le but de revendre ce dernier et d’en tirer un bénéfice.

La sci de location ou de gestion est créée dans l’unique intérêt de louer un bien immobilier afin d’en dégager des bénéfices.

Attention à la location meublée avec une sci

De nombreux associés se trompent quant à l’objet de leur sci, qui reste une société civile par nature. Cette dernière n’est donc pas supposée abriter une activité commerciale. Or, la location meublée fait partie des activités commerciales selon le Code de commerce.

S’il est permis aux sci de proposer ce genre d’activité, les sociétés concernées seront traitées fiscalement comme des sociétés commerciales, c’est-à-dire qu’elles devront être soumise à l’impôt sur les sociétés.

La fiscalité applicable à la sci : comment bénéficier d’avantages fiscaux ?

Lors de la création de la sci, plusieurs choix seront offerts concernant la fiscalité applicable. Le plus courant est l’impôt sur le revenu (IR). La sci soumise à l’impôt sur le revenu est fiscalement transparente (translucide), c’est-à-dire que la société ne paiera aucun impôt. Tous les bénéfices réalisés par la société civile immobilière seront imposés au titre de l’impôt sur le revenu des associés, proportionnellement à leur participation dans le capital social.

Le désavantage de cette mesure est que les associés sont toujours imposés en cas de bénéfice. Même lorsqu’il n’y a aucune redistribution au cours d’un exercice social, les bénéfices doivent être déclarés et entrent dans l’assiette imposable des associés.

A l’inverse, la sci soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) n’est pas fiscalement transparente. Tous les bénéfices réalisés par la société entrent dans l’assiette imposable, et sont taxés à hauteur de 15% jusqu’à un montant fixé par décret, et à 33% au-delà.

L’amortissement de l’immeuble après achat, le taux d’intérêt du crédit immobilier, les divers travaux effectués et charges déclarées sont autant d’éléments qui diminuent l’assiette imposable au titre de l’impôt sur les sociétés, ce qui est très intéressant dans le cas d’une sci de gestion ou de location.

En cas de redistribution des bénéfices, les associés devront déclarer la part qu’ils ont touchée au titre de leur impôt sur le revenu. Le conseil d’une agence juridique permet de mieux appréhender la fiscalité applicable aux sociétés civiles immobilières avant de faire son choix.

La gestion de la sci en cours de vie sociale

La personne désignée comme gérant s’occupe des affaires courantes de la société durant l’exercice social. Le gerant est chargé de veiller sur les intérêts de la société pour le compte de tous les autres associés.

Le gérant n’est en principe pas rémunéré dans le cadre d’une sci. Si ce dernier touche une certaine somme, cette dernière sera déduite du bénéfice qui est réparti entre les différents associés. Il ne s’agirait donc que d’une avance.

Le gérant doit convoquer une assemblée générale ordinaire (AGO) au minimum une fois par an dans l’objectif de réunir les associés et de discuter de l’orientation de la société civile immobilière au cours de l’année suivante.

Modifier les statuts d’une sci

Il peut parfois être nécessaire de modifier les statuts d’une société civile immobilière. Pour ce faire, il est nécessaire de convoquer une Assemblée générale extraordinaire (AGE) au cours de laquelle l’ensemble des associés seront présents.

La modification votée librement par tous les associés doit être consignée dans un procès verbal d’assemblée, lequel est certifié authentique par le Président de la société. Une fois les statuts modifiés, ces derniers doivent de nouveau être transmis au service des impôts et au greffe du Tribunal de commerce de manière à effectuer une publicité modificative dans un journal d annonces légales.

Attention à la modification du capital social d’une sci

Modifier le capital social d’une sci n’est pas une chose facile. Pourtant, cela peut permettre de faire entrer un nouvel associé dans la société civile immobilière en contrepartie d’un certain nombre de parts sociales. L’augmentation du capital social demande par principe la réunion d’une AGE.

Cependant, lorsque la sci est une société à capital variable, les statuts précisent que le montant du capital social pourra varier entre un minimum et un maximum, sans convocation d’une AGE. Une simple assemblée générale ordinaire suffira alors pour faire entrer un nouvel associé dans le projet immobilier de la sci.

Vendre une sci

Vendre une société civile immobilière peut cacher plusieurs aspects. Si seul un associé veut quitter la sci, il est nécessaire qu’il se dessaisisse des parts sociales qu’il détient dans cette société. Il devra donc procéder à leur vente au moyen d’une cession de parts sociales.

La cession de parts sociales peut être effectuée au profit d’un autre associé de la sci, lequel va simplement racheter les parts de l’associé sortant. Si la vente se fait au profit d’un tiers à la société, ce dernier devra recevoir l’agrément des autres associés afin de pouvoir rejoindre la sci.

Si les associés souhaitent vendre un immeuble en sci, il faut noter qu’ils ne sont nullement propriétaires dudit immeuble. C’est donc à la société de procéder à la vente, par le biais de son gérant. Or, la vente outrepassant les fonctions du gérant, il sera nécessaire de convoquer une assemblée générale ordinaire (AGO) pour voter définitivement la mise en vente de l’immeuble.

Enfin, si tous les associés souhaitent vendre la sci, il est nécessaire de vendre toutes les parts sociales qu’ils possèdent. Cette vente pourra être faite au profit d’un seul et unique acheteur, qui paiera à chaque associé la valeur des parts qu’il achète, ou à plusieurs acheteurs distincts qui deviendront les nouveaux associés de la sci.

Les parts sociales peuvent, lors d’une cession, être vendues à leur valeur nominale (la valeur indiquée dans les statuts) ou à leur valeur vénale (leur valeur en lien avec le prix du marché). Si les associés ne trouvent pas preneur, il sera nécessaire de liquider la société civile immobilière pour la faire disparaître du paysage juridique.

Liquider une sci

Les associés ne sont pas tenus de rester indéfiniment et de force au sein de la société civile immobilière. S’ils le souhaitent, il est possible de liquider la société, c’est-à-dire de provoquer sa propre disparition. Cette décision doit être prise par l’Assemblée générale extraordinaire (AGE) réunie pour l’occasion.

En cas de liquidation de la société, les associés devront nommer un liquidateur qui se chargera de vendre tous les biens présents dans le patrimoine de la sci (immeubles, bureaux, etc…) et de faire les comptes. L’argent disponible (le boni de liquidation) sera ensuite réparti entre les divers associés proportionnellement à leur engagement dans le capital social.

La liquidation doit être indiquée au Greffe du Tribunal de commerce, lequel procédera à la radiation de la sci du registre du commerce (rcs) et publiera un avis concernant cette radiation dans un journal d annonces légales. Les associés seront désormais libres de tout engagement envers la société.